トピックス

家づくり

二世帯住宅を建てる際のローンの注意点とは?ローンの種類や注意点を解説

ローンを組む前に知っておくこと

夫婦がどちらかの親と一緒に暮らすとき、お互いのプライベートを尊重したいのであれば二世帯住宅にすれば適度な距離を保てます。ただ、二世帯住宅は建て方によっては登記方法が変わるので、事前に調べて最適な方法を選ばなければいけません。では、どのような登記方法があるのかというと、所有形態で言えば単有と共有、物件形態では区分と非区分に分けられます。

「単有」とは、建物のすべてを一人の持ち物として登記をすることです。誰を名義人にするのかはそれぞれのケースで異なりますが、親子で資金を出し合ったけど子どものものとしたときには親が出した分は贈与されたとみなされて税金を支払いを求められます。

そして「共有」は、親子で資金を出し合ったので建物の権利も共有するという登記方法です。こちらの場合には共有財産となっていますから、贈与にはあたりません。具体的に権利をどう分けるのかですが、資金の出資した割合に応じて決められます。

建て方によっては登記方法が変わる

次に区分と非区分ですが建物としては1つなのですが、それぞれの世帯が住むスペースを一緒にするのか、それとも別に考えるのかで登記方法を変えることです。区分であれば別戸という扱いになるので、個別に登記をしなければいけません。そうなると手続きをする手間が二重にかかりますし、手数料もふえます。その代りに住宅ローン控除以外の税の優遇措置を個々で受けられるので高い節税効果が生まれます。

非共有にしておくと、1回の登記で終わるので面倒な手続きをしたくない人には向いています。また将来的に売却を考えるときに、区分登記にして別戸扱いになっても二世帯住宅の一方だけを売るのは難しいです。一緒に売り出したとしても、別々になっていると面倒を嫌って購入希望者がなかなかあらわれません。やはり物件を一つにしておくほうが売却しやすいでしょう。

このように建て方によって登記方法が変わるので、権利関係は複雑で理解しにくいです。

名義変更などの注意点

名義変更などの注意点では、親から子への相続が行われるとき子の名義にすることで相続税が発生します。相続税を抑えたいならば、生前に名義を変更したほうが良いこともあります。ただそのときには建物だけでなく土地の名義は誰にものなのかといったことも考えなければいけませんし、親子でローンを組むとしても娘婿のように血縁関係がないときのことも考える必要があります。将来的に子が相続するとなったときに、同居していない兄弟姉妹の取り分も発生しますから二世帯住宅を維持できなくなる可能性もでてきます。トラブルを未然に防ぐためにも法律をよく知っている専門家に相談をするべきです。

親子間で収入を共有する

親あるいは子だけの収入でローンを組むよりも多額の融資を受けられます。まだ若い子のほうが会社での地位も低く収入が低いとしても、親の収入を合わせることで二世帯住宅を建てられます。こういった二世帯住宅向けの親子ローンで、収入を共有(収入合算ともいう)するのは、近親者だけです。ローンを組むときには万が一にも返済が滞ったときのことを考えて連帯保証人あるいは連帯債務者、この場合には親と子がお互いの連帯保証人あるいは連帯債務者となるのが一般的です。

では、返済途中で親あるいは子が亡くなったり高度機能障害になって、計画通りに返済できなくなったときにはどうなるのでしょうか。ローンを組むときに団体信用生命保険に加入をしていれば、返済が免除されます。ただし、保険は加入者だけが対象になるので親子で備えたいならそれぞれ加入する必要があります。

親子ペアローンの特徴と注意点

親子ペアローンとは

親子ペアローンとは、二世帯住宅を手に入れたいときに親子それぞれが金融機関と契約を結び、そして個別に返済をしていくやり方です。それぞれに相応の資金力があり、協力して二世帯が快適に暮らせるだけ広さや設備が整ったワンランク上の建物を購入したいというときに使われます。

二つのローンを使って一つの住宅を手に入れるということで、単独の申込みでは融資されない金額が手に入ります。別々に暮らすのであれば、単独で借りられる金額でも問題はないでしょうが、二世帯住宅となればそれぞれの生活スペースを確保しなければいけません。高額の融資を受けてでも、広くて設備の整った建物を手に入れることには大きなメリットがあります。

個別にローンを組む場合は、団体信用生命保険(団信)に別々に加入できるといったメリットがあります。団信は、親子のどちらかが亡くなったり、高度機能障害になって返済できなくなったときの備えです。保険が適用されるのは、加入者が亡くなったとき。お互いに加入していればどちらに不幸な出来事があったとしても心配はなくなります。

さらに住宅ローン控除も別々に受けられます。住宅ローン控除の控除額は、年末時点でのローン残高また住宅取得対価のうち少ない方の金額の1%です。そして、その控除の対象となるローン残高あるいは住宅取得対価の上限は4000万円までと決まっています。つまり1年間に最大40万円の控除限度額があるということ。それが親子で住宅ローン控除を受けられるということは、実質的な控除の対象となるのは最大で8000万円、そして控除限度額は80万円です。これはかなり大きな節税効果です。

注意点

注意点としては、個別に住宅ローンを契約するため、手間も費用もかかります。また審査も親子で通らなければいけません。なので一方の収入や職業などに問題があって、審査に通らなければ親子ペアローンを利用することは難しいです。団信への加入が条件になっているときには、健康状態も関係してきます。もしも、どちらか一方に既往症があれば、団信への加入が断られてしまうので結果的に親子ペアローンを諦めなければなりません。

審査に通ったとしても、多額の融資を受けられるということで限度額まで借りてしまうと、将来的に収入が落ち込んだときなどに返済が苦しくなることが想定されます。リスクが発生する事も考えてローンを組むときには慎重に検討したほうが良いでしょう。

親子リレーローンの特徴と注意点

親子リレーローンとは

二世帯住宅を検討しているけど、資金が足りないというときには親子リレーローンが活躍します。親子リレーローンとは、親が主たる債務者となり子がローンを引き継ぐ後継者として連帯債務者となるやり方です。親子ペアローンとは違い、1つの契約で親子が協力して返済をしていきます。親が定年退職を間近に控え、年金暮しが目前に迫っているなどの場合、年齢制限で新たに住宅ローンを組めないことがあります。しかし、親子リレーローンであれば、子が返済を引き継ぐので問題ありません。親子ローンでは、同居をしているかどうかが条件になる事が多いですが、金融機関によっては現在同居してない場合でも申し込める親子リレーローンがあります。

住宅ローン控除について言えば、1つの契約なのでローン残高あるいは住宅取得対価が4000万円までが控除対象です。この場合には、親子でローンの返済をどれだけ負担するのかによって、分割することになっています。半分ずつの負担であれば親子で2000万円が控除対象です。しかも、この返済が始まっていないときでも、控除を受けられます。

子供に返済を引き継ぐということで、借入期間は長期に設定できます。申し込むタイミングによっては、低金利で固定できますから利息の負担も軽くなります。

注意点

住宅ローンでは契約者が亡くなったときに備えて団体信用生命保険(団信)に加入するのが一般的です。親子リレーローンでも同様なのですが、親子ともに加入するのではなく返済を引き継ぐ子だけが加入する事が多いです。加入していない親が亡くなったときには団信が使えませんから、保険金で残債が帳消しになりません。そのため、残された子が親が返済するはずだった分も背負うことになります。

他にも注意点としては、返済額の割合・持分割合・自己資金の割合をすべて同じ数字にしておかなければ贈与税が発生することがあります。状況によっては、贈与税を納めても割合を変えなければいけないということがありますが、事前に調整ができるならばやっておいたほうがいいでしょう。

相続が発生するときの注意点は親が途中まで支払っていたとしても、完全に親子リレーローンの返済が終わっていません。そういうときにはローンを引き継いだ子の所有物になります。そうなると、他の兄弟姉妹に遺産を分割するとき、二世帯住宅以外に財産がなくても分けることができません。そのときになって揉めることがないように、事前に話し合いを済ませておく必要があります。

返済が終わるまでは、債務者のままなので他のローンに申し込んでも金融機関に断られることもあります。金融機関は多重債務になることを嫌うので、審査基準が厳しくなるからです。

まとめ

 二世帯住宅を購入しようと思っているときには、親子で協力しながらローンの返済をする親子ペアローンや親子リレーローンを利用する方法があります。そういった親子ローンを組む前に確認しておくべきことは、建て方によって異なる登記方法の種類や細かな注意点です。

二世帯住宅では、名義を一人だけにしておく場合には単有、親子の名義にするときには共有にできます。どちらにするべきかは、資金を誰が出すのかなどで決めていくことになりますが、親も出資しているのに子だけの名義にしてしまうと贈与とみなされて税金をい払うことになります。共有をする場合には、出資した割合に応じて決めるのが一般的です。

そして、それぞれの世帯の住むスペースを独立して扱うのか、それとも一つにまとめるのかによっても登記方法が変わってきます。区分にすれば親子が住むスペースは別戸となり、非区分にすれば建物でまとめられます。区分にしておけば住宅ローン控除などの優遇措置を受けやすくなりますが、手間と費用を省きたいならば非区分にしたほうが良いです。

こういった誰の名義で登記を行うのかを考えるときには、いずれ相続が発生したときに名義変更をすることも想定する必要があります。法的な問題でもありますから、専門家に相談をして最適な形で登記ができるようにするほうがいいです。

その他に「連帯債務」や「連帯保証」がある

それから親子ローンを組む前に知っておくべき注意点ですが、その他に「連帯債務」や「連帯保証」があることも理解しておきましょう。そもそも親子ローンでは収入は共有できるので個別に申し込むよりも多額の融資を受けられます。もちろん、親子で同じだけの年収ということはありませんが親のほうが収入が多くても、将来的に親が定年退職をして子の収入が上回ることも考慮しています。そのように収入を共有することには、返済が楽になる面も確かにありますが、その代りに親子どちらかの返済が滞ったときには、「連帯債務」や「連帯保証」があるために残された方に残債を返済しなければいけなくなります。そんなときのための団体信用生命保険への加入ですが、加入者以外には使えないので必ずしも役立つとは限りません。

親子ペアローンは個別の契約で1つの住宅を購入していくので、契約の手間と費用はかかりどちらかが審査に通らなければ利用できません。そのかわりに団体信用生命保険に親子で加入できたり、住宅ローン控除もそれぞれ対象になるなどメリットも大きいです。

審査基準

親子リレーローンは、親から子へとローンを引き継ぐもので契約は1つにまとまっています。親が高齢で最後まで返済できないときなどには使える便利な住宅ローンです。審査基準は比較的ゆるく、片方の収入が低くても通る可能性はあります。さらに住宅ローン控除は子の返済が始まる前から受けられます。申し込むタイミングによっては金利の負担も軽くなります。しかし、団体信用生命保険に加入していない親が亡くなれば、残された子が残った債務を引き受けなければいけません。さらに返済額の割合や持分割合などを同じにしないと贈与税が発生することもあります。

ローンを組む前に金融機関に相談を

このように親子で返済していくローンには、メリットとデメリットがあり、資金力や年齢などによって申し込むべき種類が異なります。トラブルが発生した多くの場合はトラブルの処理を親ではなく子が引き受けることになります。高齢の親のことが心配で子が二世帯住宅を購入する気持ちは立派なのですが、あとのことを考えずに話を進めれば後悔をします。親子で協力していくつもりならば、子が余計な負担を背負わないようにローンを組む前に金融機関に相談をして、トラブルを未然に防いでから契約を結びましょう。

関連する記事

COPYRIGHTING ©株式会社喜創 ALL RIGHTS RESERVED.

0120-833-838
9:00~18:00(定休日:水曜日)