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「建蔽率(建ぺい率)」「容積率」とは?土地探しの基本知識を解説

「建蔽率(建ぺい率)」と「容積率」について

 注文住宅は、外観から間取りまで自分たちの希望を取り入れることができる自由度の高い住宅です。ですが、どんな家でも自由に建てられるというわけではありません。 住宅を建てる土地には、「建蔽率(建ぺい率)」と「容積率」というものが設定されており、これらの数値によって建てられる住宅の大きさは制限されています。 しかし、これから注文住宅を建てるための土地を探そうという方の中には、「建蔽率(建ぺい率)」とは?「容積率」とは?という疑問を抱えたままの方も多いことでしょう。 そこで、ここでは「建蔽率(建ぺい率)」と「容積率」の基礎知識について解説していきます。

「建蔽率(建ぺい率)」とは?

建蔽率(建ぺい率)とは、土地の面積(敷地面積)に対する建築面積の割合のことです。 ここで言う建築面積とは、真上から建物を見たときの面積のことを指すため、2階建て以上の住宅の場合は最も広い階の面積が建築面積となります。 建蔽率が高すぎると、建物間の距離が短くなりすぎてしまい、防災といった住環境の面で好ましくない状況となってしまうため、土地に対する建物の面積が法律によって規制されています。 例えば、建蔽率が60%と指定されている100平方メートルの土地があった場合は、建築面積が60平方メートルまでの住宅が建てられるということです。

「容積率」とは?

一方、容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことを指します。 例えば、容積率が100%、建蔽率が60%と指定されている100平方メートルの土地があった場合は、1階が60平方メートル、2階が40平方メートルといった住宅が建てられるということになります。 また、なぜ容積率という数値が定められているのかと言うと、インフラを適切に管理するためとされています。 もしも容積率が設定されていなければ、階数が高い建物ばかりが建てられてしまう可能性が高く、そのエリアの人口は急速に増加すると予想されます。 すると、そこに住む全ての人に対して適切なインフラが供給できなくなってしまい、住みやすい環境が損なわれてしまうことでしょう。 そのため、そのエリアの人口をコントロールして、住みやすい環境を整えるために容積率が設定されているのです。 このように、建てられる住宅の大きさは建蔽率と容積率によって制限されていますが、もしもこれらを守らないと違法建築の住宅となってしまいます。 したがって、注文住宅を建てるための土地探しをする際は、建蔽率と容積率を入念に確認しておくことが重要です。 また、新築の場合だけでなく、中古物件を購入したりリフォームをしたりする場合においても、これらは非常に重要な数値となります。

「建蔽率(建ぺい率)」・「容積率」の調べ方や計算方法

前述したように、「建蔽率(建ぺい率)」と「容積率」は建築可能な建物の大きさを左右する重要な基準となりますが、ここからは、それぞれの数値の調べ方や計算方法について解説していきます。

「建蔽率(建ぺい率)」の計算方法

まず、それぞれの数値の計算方法について確認しておきましょう。 「建蔽率(建ぺい率)」の計算方法は非常にシンプルで、(建蔽率(%)=建築面積÷敷地面積×100)という計算式で算出できます。 ただし、前述したように、建蔽率を算出するために使用する建築面積は、建物を真上から見下ろした際の建物の面積のことを指すため注意が必要です。 ちなみに、真上から見たときの面積のことを水平投影面積と言います。

「容積率」の計算方法

一方、「容積率」の計算方法は、(容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100)となります。 ただし、容積率には「前面道路制限」というルールが適用されるため注意が必要です。 通常、住宅などの建築物は道路に面した土地に建てることになりますが、幅の狭い道路に面した土地に家を建てる場合、容積率が小さくなってしまうことがあります。 前面道路制限では、敷地に面している道路の幅(幅員)が12メートル未満の場合に、その幅員に定数をかけた数字が本来の容積率よりも小さくなったならば、その数値が容積率の上限となると定められています。 つまり、本来定められている容積率と(幅員(m)×定数×100)を比べて、小さいほうの値が容積率として適用されるということです。 なお、定数には0.4と0.6の2種類があり、後述する用途地域によって異なります。 例えば、容積率が200%の土地があり、その土地が幅4mの道路に面しているという状況について考えてみましょう。 定数が0.4と仮定すると、前面道路制限によって算出される容積率は、(4×0.4×100)の160%となります。 これは、本来定められている200%よりも小さい値となるため、このケースにおける容積率は160%ということになります。

「建蔽率(建ぺい率)」・「容積率」の調べ方

次に、「建蔽率(建ぺい率)」の調べ方・「容積率」の調べ方についてですが、これらは不動産業者がインターネット上で公開していることが多いため、販売されている土地であれば販売元の不動産業者のサイトで確認可能です。 販売されていない土地である場合など不動産業者のサイトで調べることができない場合においては、市区町村の都市計画課やそれに該当する部署に問い合わせることで教えてもらえます。 問い合わせは電話でも構いませんが、境界線上にある場合など自身での判断が難しい場合は、直接役所を訪れて確認した方が無難でしょう。

用途地域制度によって制限あり

また、建蔽率と容積率は、都市計画法で指定される用途地域制度によって制限ありとなっています。 用途地域制度とは、景観や住みやすい環境づくりをすることを目的に行政側が土地の用途を指定できるという制度のことです。 用途地域に指定されていない地域も存在しますが、用途地域に指定された地域では、建てられる建築物が制限されます。

用途地域の種類としては、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住宅地・第二種住宅地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域・商業地域・工業地域・工業専用地域の全13種類あり、それぞれ建蔽率と容積率の上限が行政によってあらかじめ設定されています。 例えば、第一種低層住居専用地域は、高さ10~12m程度の低層住宅専用の地域で、建蔽率の上限は30・40・50・60、容積率の上限は50・60・80・100・150・200のいずれかに定められています。

また、第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅専用の地域で、建蔽率の上限は30・40・50・60、容積率の上限は100・150・200・300・400・500のいずれかです。 第一種住居地域は、住宅がメインの地域とされていますが、小規模であれば店舗や事務所を構えることができる地域で、建蔽率の上限は50・60・80、容積率の上限は100・150・200・300・400・500のいずれかに設定されています。 このように、建蔽率と容積率の上限は、用途地域の種類によって異なるため、土地探しの際はその土地がどの地域に分類されているのかを確認することが大切です。

その土地が用途地域のどの種類に分類されているのかは、各市区町村が作成している「都市計画図」で確認できます。 都市計画図では、用途地域の種類ごとに色分けされているため、その土地がどの種類の地域に分類されているのかを容易に確認できるようになっていますが、都市計画図には建蔽率や容積率も掲載されているため、都市計画図を見れば建蔽率と容積率を確認することも可能です。

なお、市区町村によっては、都市計画図がインターネット上で公開されている場合があります。 インターネット上に公開されている場合、「都市計画図+市区町村名」というキーワードで検索すれば簡単に見つかるはずなので、一度試してみることをおすすめします。

「建蔽率(建ぺい率)」の緩和規定を有効活用

「建蔽率(建ぺい率)」や「容積率」は建物の大きさを左右し、これらを守らない場合は違法建築となってしまうため、これらの数値は住宅を購入するに当たって非常に重要です。 また、前述したように建蔽率は角地であったり、防火地域・準防火地域内で耐火建築物を建てたりすることで緩和されるため、これらに該当する土地であれば、角地緩和や防火地域・準防火地域内の緩和を有効活用することで、住宅の設計の幅を広げることができます。 それらの緩和が受けられない土地の場合であっても諦める必要はなく、それ以外の緩和措置に目を向けることで、建蔽率と容積率を守りながら広い住宅を建てることが可能です。 建蔽率と容積率の算出には、それぞれ建築面積と延べ床面積が使用されますが、住宅内には建築面積と延べ床面積にカウントしなくても良いとされている箇所があるため、それらを上手く活用することが広い家を建てるポイントとなります。

ベランダのひさしを調節する

まず、どのような住宅でも比較的取り入れやすいのが、ベランダのひさしを調節することです。 ベランダやバルコニーといった建物の外壁から出っ張っている部分に関しては、突き出している部分が壁から1m以内であれば建築面積に含めなくても良いとされており、建蔽率に影響を与えることはありません。 また、突き出している部分が壁から2m以内であれば、延べ床面積に含めなくても良いとされており、2mを超える場合は超えた部分のみが延べ床面積としてカウントされます。 そのため、ベランダやバルコニー、ひさしなどの広さを上手く調節することで建蔽率や容積率を圧迫せずに済みます。

また、出窓もベランダなどと同じように扱われるため、部屋を広く見せる手段として出窓を採用するのも良いでしょう。 ただし、出窓の場合、床面から出窓の下端まで30cm以上ある・外壁から50cm以上突き出している・表面から見て半分以上が窓であることという3つの条件を満たさなければ、建築面積に含めなければいけないため注意が必要です。

ロフトや屋根裏収納を活用

次におすすめなのが、ロフトや屋根裏収納を活用することです。 ロフトや屋根裏収納の場合、設置階の床面積の半分以下の面積であることと、天井の高さが1.4m以下であるという2つの条件を満たせば、延べ床面積にはカウントしなくても良いとされています。 そのため、狭いスペースを活用したい場合は、ロフトや屋根裏収納を活用するのが有効ですが、面積や天井の高さの条件を満たさない場合は、ロフトなどとは見なされずに建物が1階分増えたものとして扱われてしまうため注意が必要です。

吹き抜けを導入

また、吹き抜けを導入することも容積率を圧迫させない方法のひとつです。 吹き抜けは、天井を高くできるため開放的な空間を演出でき、太陽光を多く取り込めるため明るい空間を作り出せるといったメリットがあるため、人気のある設計方法のひとつとなっていますが、吹き抜けの2階部分には床がないため延べ床面積に影響を与えることはありません。 ただし、吹き抜けを設置すると、上の階に設置した窓の手入れや照明の交換などに苦労するというデメリットがあるため、設置する際はこの点を念頭に置いておく必要があります。

地下室を導入

加えて、地下室を導入するのも、容積率を圧迫させない方法として有効です。 地下室とは、文字通り地面の下に作る部屋のことですが、建築基準法では床面から天井までの高さの1/3以上が平均地盤面よりも下にある部屋のことを地下室としています。 例えば、床から天井までの高さが2.4mの地下室を設置したい場合、床面から地盤面までの高さを80cm以上にすれば、見た目的には地中に埋まった1階のように見えても、定義上は地下室となります。 ただし、地下室を容積率にカウントしないためには、地下室の天井が地盤から出ている高さを1m以下にする必要があるため、天井が2.4mの地下室を導入する場合は、地下室の床面から地盤面までの高さは1.4m以上にする必要があります。

また、容積率にカウントしなくても良いのは、延べ床面積の1/3までとされているため注意が必要です。 例えば、建蔽率が50%、容積率が100%と定められた100平方メートルの土地に、1階・2階の床面積がともに50平方メートルの住宅を建てる場合、通常はこれ以上増築できません。 しかし、延べ床面積100平方メートルの1/3以下に該当する30平方メートル程度の地下室であれば、問題なく導入できるため、予算に余裕があれば地下室を導入することもおすすめです。

ビルトインガレージを導入

最後に、ビルトインガレージも条件次第で容積率を圧迫しません。 ビルトインガレージとは、車庫を建物の一部に組み込んだガレージのことで、延べ床面積の1/5以下の面積であれば容積率にカウントする必要はありません。 1/5を超えた場合については、超えた分の面積のみをカウントすれば良いとされているため、ビルトインガレージを上手く導入することでガレージがない住宅よりも居住部分を広くできる可能性もあります。

まとめ

 「建蔽率(建ぺい率)」とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと、「容積率」とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことを指します。 これらは、建築できる建物の大きさを左右する重要な数値であり、場合によっては設計の自由度が制限されることもあるため、住宅を購入するのであれば押さえておきたい基礎知識のひとつと言えます。 建蔽率や容積率は、不動産業者のサイトなどで確認することができますが、各市区町村の都市計画課やそれに該当する部署に問い合わせることでも教えてもらうことが可能です。

また、建蔽率と容積率は、都市計画法で指定される用途地域によって定められているため、土地探しの際はどの種類の用地地域に分類されているのかを確認しておくことが大切です。 用途地域についても、都市計画課などに問い合わせることで確認できますが、都市計画図がインターネット上に公開されていれば、ネット上で建蔽率と容積率とともに確認できます。

住宅の中には、ベランダ・ロフト・吹き抜け・地下室・ビルトインガレージといった建蔽率や容積率の算出に使用される建築面積と延べ床面積にカウントされない部分があるため、これらを上手く取り入れることが広い家づくりのポイントとなります。

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